Describiremos esquemáticamente los pasos y requisitos necesarios para abordar con garantías este proceso técnico-administrativo:
Comprobaciones Previas:
Normas Urbanísticas y Ordenanzas municipales:
El primer paso es, sin duda, solicitar al Ayuntamiento del municipio la emisión del informe de compatibilidad urbanística que certifique que el cambio de uso es urbanísticamente posible.
Si es así el informe será «favorable» al cambio de uso
Autorización de la Comunidad de Vecinos:
Ten en cuenta que se necesitará el permiso por escrito de la comunidad de vecinos y este debe ser por unanimidad si en sus estatutos está prohibido el cambio de uso de local a vivienda.
Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE):
- Hay que tener en cuenta que la actuación se considera como obra nueva y debe tratarse como tal. Por ello, debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) .De especial relevancia, podemos destacar, entre otros, los apartados de Seguridad de Incendio, Accesibilidad y Salubridad.
Cumplimiento de las normas de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma
- Cumplimiento de las normas de habitabilidad vigentes. En el caso de la Comunidad Valenciana : “Condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de octubre, del Consell” (DC-09).
Actualización: En Febrero del 2025 entrará la nueva DC-23, que, en algunos aspectos, es más restrictiva que su predecesora.
Otros aspectos a tener en cuenta
Es más que recomendable el averiguar si el edificio tiene más de 50 años, y en caso afirmativo, comprobar si se ha realizado el preceptivo Informe de Evaluación del Edificio (en la comunidad valenciana IEEvCV) y a la vez cerciorarse de si tiene actuaciones pendientes de realizar y la cuantía de las mismas para no llevarse sorpresas económicas en forma de derrama en el futuro.
Informe de Viabilidad de cambio de uso:
Por tanto, observamos que, teniendo en cuenta los diversos puntos descritos, el cambio de uso, es una cuestión que tiene su complejidad y por tanto, que merece un estudio previo minucioso para valorar si el inmueble en cuestión, cumple todos los requisitos para poder ser candidato a transformarse en una futura vivienda.
Este estudio previo se denomina “Informe de Viabilidad” y debe realizado por técnico competente. El informe de viabilidad dictaminará la posibilidad o no de acometer con garantías el proyecto. En caso afirmativo, será entonces el momento de desarrollar el Proyecto Técnico de habilitación y cambio de uso:
Proyecto Técnico de Habilitación y Cambio de Uso:
Realizado por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Profesional debe describir la edificación existente, y las modificaciones a acometer para su habilitación como vivienda.
El proyecto se divide en 2 fases principales:
Proyecto Básico : Con el que podremos solicitar la licencias de obra al ayuntamiento. (los ayuntamientos suelen tardar varios meses en conceder la licencia de obras.)
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Proyecto de Ejecución: Que describirá la actuación hasta el último detalle y el cumplimiento de la misma de todas las normativas vigentes aplicables.
Tasas Asociadas
Todo proyecto de obra de habilitación tiene asociado el pago de una serie de tasas municipales.
- Tasa por actuaciones urbanísticas:
Es una cantidad fija que varía en intervalos en función del PEM (Presupuesto de Ejecución Material de la obra). El mínimo a pagar (en Valencia) de esta tasa es de 140 € por un PEM de hasta 6.000 €. Luego esta tasa aumenta por tramos.
¿Cuándo es necesario abonarla? Antes de presentar la documentación en el Ayuntamiento.
- Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras:
En torno al 4% del PEM. El plazo para abonarlo se establece en 1 mes desde la notificación de la concesión de la licencia de obra .
Dictamen del Ayuntamiento y Gestiones Finales
Una vez entregado el proyecto, los servicios técnicos del ayuntamiento revisarán toda la documentación aportada y realizarán la inspección pertinente, tras esto, emitirán un informe favorable (o desfavorable) para autorizar (o no) la concesión de la licencia de cambio de uso.
En caso de no ser favorable el informe emitido por el técnico municipal, se deberá revisar los reparos municipales para subsanarlos en un plazo estipulado.
Para terminar cuando hayas obtenido la licencia de obras ,hayas concluido la obra, y hayas obtenido la licencia de cambio de uso ,deberás acudir al notario para redactar la escritura en la que quedará reflejado el cambio de uso de local a vivienda y seguidamente al registro de propiedad para dejar todo debidamente legalizado.
Todo lo descrito en este artículo puede variar dependiendo del municipio en cuestión y de los posibles cambios normativos. Es una visión general de los trámites más habituales solicitados por los Ayuntamientos para este tipo de operaciones.
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